Обжалование отказа Росреестра

Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии (сокращенное название – Росреестр) после проведения очередной административной реформы занимается госрегистрацией прав на недвижимость и сделок с ней, а также осуществляет кадастровый учет недвижимости, оказывает услуги в этих сферах и многое другое. Основную часть их деятельности все же занимает госрегистрация прав на недвижимость. Сделки с недвижимостью вообще превалируют в хозяйственном обороте нашего государства и играют важную роль во всей совокупности гражданско-правовых отношений. Регламентируются отношения в области недвижимости Федеральным законом №218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости», который действует с 2015 года. В начале 2017 года вступили в силу изменения, которые являются довольно актуальными, так как, несмотря на все экономические кризисы, затронувшие нашу страну, строительная отрасль растет и процветает, и экономия времени при госрегистрации прав довольно важна. Изменения были таковы:

• введен принцип экстерриториальности, что означает, что заявление о госрегистрации можно подавать в любой многофункциональный центр, вне зависимости от местонахождения регистрируемой недвижимости; на сайте Росреестра имеется перечень территориальных органов и многофункциональных центров, куда возможно обращение с экстерриториальным заявлением. По данным службы за первое полугодие 2017 года рекордсменом является город федерального значения Москва
• объединены в ЕГРН – своде достоверной информации о недвижимости, зарегистрированных правах на них и их правообладателях – данные учета госрегистрации и кадастра недвижимости, что снижает риски для предпринимателей, экономит ресурсы государства и повышает безопасность при совершении сделок
• урезаны сроки госрегистрации права собственности до семи рабочих дней, а постановки на кадастровый учет – до пяти дней
• введен принцип «одного окна», то бишь граждане сразу получают один документ, подавая одно заявление + стало меньше бумаг и волокиты, ибо правоподтверждающим документом теперь стала выписка из ЕГРН, которую можно получить и в электронном формате; в определенных случаях производится одновременно госрегистрация прав и постановка на кадастровый учет по одному заявлению: при создании объекта недвижимого имущества, ежели для него не требуется введение в эксплуатацию, при образовании этого объекта, прекращении его существования и при госрегистрации обременений и ограничений
• появилась возможность подачи заявлений через электронные сервисы на сайте Росреестра, правда, для этого потребуется электронно-цифровая подпись
• отпала необходимость предоставления учредительных документов юридических лиц, так как органы Росреестра в состоянии самостоятельно запросить эти сведения
• машино-места теперь объект недвижимости, право на которые также необходимо регистрировать (долевые собственники парковки имеют возможность выделить долю и зарегистрировать право собственности на машино-место), машино-место может располагаться в здании либо сооружении, а его границы определяются в проектных документах и фиксируются на месте
• усложняется доступ к данным граждан для мошенников в силу того, что усиливается взаимодействие между ведомствами при получении сведений о них. Правда, стоит отметить, что межведомственное взаимодействие осуществляется не всегда успешно. Например, известны случаи, когда право собственности уже прекращено, имеется запись об этом в ЕГРН, а земельный налог все так же начисляется и постепенно образуется неоправданная задолженность по имущественным налогам. Здесь налицо плохо отлаженное взаимодействие между органами ФНС и Росреестра, ведь нередко налоговые органы не информируют о том, что на некий объект недвижимости были зарегистрированы права. Также не слишком хорошо налажено сотрудничество с судебными органами, так как суды, вынося решения, обязывающие регистрирующий орган к его исполнению, не указывали конкретный план исполнения, чем навлекали проблемы, а обращение за разъяснениями не приводило ни к каким результатам
• госрегистрация прав на объекты, строительство которых не завершено, и возведенные здания/сооружения производится даже в том случае, если срок аренды/безвозмездного пользования уже закончился, но действовал на дату введения в эксплуатацию
• регистрация прав и кадастровый учет в отношении недвижимости (объекта, чье строительство еще не закончено), для возведения коих не требуется разрешение на это, происходит, основываясь на их техплане и на правоустанавливающем документе/документе, свидетельствующем о том, что для их размещения нет необходимости предоставлять участок земли либо устанавливать сервитут (к ним могут относиться канализации, подземные линейные сооружения, водопроводы и тому подобное).

Стоит отметить, что объединение систем учета регистраций и кадастрового учета явно обуславливается стремлением соответствовать общемировым тенденциям в области защиты правообладателей недвижимого имущества, хоть они зачастую и не понимают этого, что несет за собой длительную разъяснительную работу сотрудников Росреестра с гражданами. Анализ достаточно новых положений законодательства помогает выявить будущие направления его развития в дальнейшем. К примеру, развития и уточнения требуют положения некоторых сторон регистрации, учета некоторых объектов: деятельность по учету линейных объектов – трубопроводов, железных дорог, автомобильных трасс, мостов и так далее, многоквартирных домов, по постановке на кадастровый учет и госрегистрации прав на объекты, которые этапами вводятся в эксплуатацию и т.п.

Чаще всего, конечно же, граждане обращаются в данный орган, чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, будь то квартира, дом, участок земли и другое. Результатом такого обращения является собственно госрегистрация права и выдача выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), свидетельствующей об этом, либо отказ в осуществлении Росреестром6 регистрации права в отношении указанного имущества. Отказ в регистрации прав собственности отличается от отказа в рассмотрении документов, при котором они возвращаются без всякого анализа. Особенностью отказа в рассмотрении является то, что в этом случае не производится правовая экспертиза этого пакета документов на наличие оснований приостановки либо отказа в регистрации права. Основаниями этой процедуры являются:

• наличие в документах неких приписок, пометок, затрудняющих правильное толкование их текста
• представленные документы не соответствуют установленным требованиям
• отсутствие квитка, свидетельствующего об уплате госпошлины, и фактическая ее неуплата
• заявитель не подписал заявление и так далее

Отказ же принимать документы поступает от госрегистратора, ежели заявитель наотрез отказывается показать документ, удостоверяющий личность, то бишь общегражданский паспорт, чем напрочь лишает работника Росреестра возможности установить его личность. Паспорт является, согласно отечественному законодательству, единственным документом, который удостоверяет личность человека, начиная с достижения им четырнадцати лет, то есть при подаче пакета документов для регистрации права ни военный билет Вооруженных Сил РФ, ни страховой номер индивидуального лицевого счета, ни водительское удостоверение не будут учитываться в качестве подтверждения личности. Паспорт, даже предъявленный госрегистратору, также может быть недействительным, если на его страницах значатся какие-либо посторонние пометки и помарки (например, ребенок авторучкой разрисовал), не предусмотренные законодательством и иными нормативными актами. Паспорт, не замененный при наступлении определенного возраста (впервые получают его в четырнадцать лет, замена должна быть произведена по достижению двадцати и сорока пяти лет), тоже не может подтвердить личность, следовательно, при подготовке к совершению регистрирующих действий нужно тщательно отследить его сроки действия и при необходимости обратиться за заменой, так как госрегистраторы достаточно добросовестно проверяют такие мелочи, как срок действия. Также стоит упомянуть о заграничных паспортах, которые также не могут быть предъявлены госрегистратору, так как на российской территории они не служат для подтверждения личности, только в иностранных государствах. С иностранными гражданами все гораздо сложнее, ибо их личность подтверждается паспортом иностранного гражданина или другими документами, устанавливаемыми федеральным законодательством либо признаваемыми согласно международным договорам.

Отказ регистрации права - это последствие неисправления заявителем неких ошибок и неисправностей, совершенных при направлении заявления и документации к нему. Изначально госрегистратор всего лишь приостанавливает процесс регистрации, давая возможность подправить все помарки за определенный срок, который так и называется – срок приостановления. По общему правилу, он не должен превышать один месяц, но, как и везде, из правила существует исключение, и не одно. По истечении этого срока при отсутствии каких-либо телодвижений со стороны заявителя по исправлению ситуации, производится отказ в регистрации прав собственности. Список исключений таков:

• при неполучении регистратором необходимой документации и сведений, запрошенных в порядке сотрудничества между ведомствами – не больше, чем один месяц
• при более раннем представлении пакета документации в ФСГКиК для госрегистрации в отношении этого же имущества другой сделки, перехода права или иного действия – до окончания регистрации по более ранним документам
• в отношении недвижимости (ипотечной либо на него обращено взыскание) есть разбирательство, рассматриваемое в судебной инстанции, - до вынесения судебного вердикта
• на недвижимое имущество наложен арест, запрет на осуществление действий с ним либо оно заложено согласно УПК РФ – до поступления в органы Росреестра акта, подтверждающего снятие вышеперечисленных мер
• доля в праве была продана третьему лицу, не были предоставлены отказы других сособственников и не прошло тридцать дней со дня их извещения о продаже доли + все то же самое относится к продаже комнаты в коммунальной квартире – приостановка длится до истечения месяца с даты оповещения сособственников/соседей по коммуналке
• не все граждане или стороны договора, подававшие изначально заявление о совершении регистрации права/сделки, подали заявление о ее прекращении – приостановление длится до одного месяца
• компания-застройщик не соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, и сведения об этом поступили от контролирующего органа либо Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства + они же уведомили о том, что застройщик не соблюл сроки строительства/передачи объекта по договору долевого строительства и превысил их более чем на полгода – регистрация приостанавливается до тех пор, пока не поступит уведомление от упомянутых организаций, что компания стала соответствовать всем требованиям и соблюдает все финансовые нормативы, регламентируемые Правительством РФ.

Причины приостановления, а впоследствии и отказа регистрации права довольно разнообразны, список их раскинулся аж на пятьдесят девять пунктов. Вот некоторые из них, самые основные:

• обращение с прошением о регистрации было подано лицом, не имеющим фактически никаких прав на недвижимость, либо вовсе ненадлежащим лицом, что скорее всего в итоге повлечет отказ регистрации права
• не хватает каких-либо документов в пакете, предоставляемом при регистрации, либо представленные не обладают признаком подлинности/достоверности
• сделка либо акт госвласти (муниципалитета), представленные в качестве основания проведения регистрационных действий, были признаны недействительными решением суда
• документация, представляемая в Росреестр, была подписана/заверена ненадлежащим лицом

и так далее. Приостановка регистрации может стать довольно неприятным «сюрпризом» для сторон договора купли-продажи (в части денежных расчетов по сделке), ежели плата производится при участии сейфа в хранилище либо банковской ячейки, то доступ к денежным средствам для продавца осложняется в разы, так как он привязывается к определенному сроку, обычно устанавливаемому с оглядкой на окончание срока регистрации, безбожно сорванному при приостановлении, или, при неудачном стечении обстоятельств, вовсе при отказе регистрации права.

Причины отказа регистрации права носят и материально-правовой, и технически-процедурный характер, они таким образом сформулированы в законе, что вполне могут подвергаться расширительному толкованию и повлечь необоснованный отказ в регистрации прав собственности. Судебной практике известны случаи, когда госрегистраторы брались оценивать способ совершения сделки (здесь– торги), признавали его недействительным и на этом основании производили отказ в регистрации прав собственности. Как не сложно догадаться, оценка этого явно не входила в круг их полномочий, и такие ситуации возникали именно из-за расплывчатых формулировок в законе. Поэтому так важно единообразие правовой экспертизы документов при совершении регистрационных действий в отношении недвижимости и отказа в регистрации права. Оба этапа процесса отказа в регистрации права (каждый из них закрепляется отдельным документом – акт о приостановке процедуры и об отказе в регистрации права) служат неким гарантом прав граждан-заявителей. Осуществляется отказа в регистрации права в форме уведомления.

Отказ регистрации права можно оспорить, досудебного порядка обжалования отечественный законодатель не предусмотрел, посему, если гражданин уверен, что решение Росреестра об отказе регистрации права было абсолютно неправомерным, он сразу же может отправляться в суд. Конечно, следует сначала здраво оценить ситуацию, возможно, что заявитель просто-напросто не предоставил какую-то необходимую бумагу, документ (например, договор, подтверждающий, что именно это конкретное лицо приобрело в результате сделки недвижимое имущество), и, следовательно, отказ регистрации права был вызван банальной техошибкой, неточностью, которую сам же заявитель и допустил. Также, оспаривая отказ регистрации права, при обращении в суд следует уделять внимание формулировке искового требования, ибо от нее зависит, какое решение будет принято в итоге, и будет ли оно удовлетворять сложившейся ситуации с отказом в регистрации права. Например, ежели вторая сторона договора избегает того, чтобы подать заявление о переходе права собственности на недвижимость, то оспаривать здесь отказ в регистрации права совершенно бесполезно, и следует указывать в иске такую формулировку, как «признание права собственности на недвижимое имущество». Если же суд по итогу примет исковое заявление об обжаловании отказа в регистрации права, рассматриваться им будет мотивировка приостановки регистрационного процесса, а впоследствии и отказа в регистрации права. Ответственность, как гласит законодательство, распределяется между госрегистратором и Росреестром: за необоснованный отказ в регистрации права несет ответственность первый субъект, за неправомерный отказ в регистрации права, ежели факт этого был установлен решением суда, отвечает второй субъект. Таким образом, государство усилило контроль над недвижимостью, переведя отношения собственности из категории «объект – человек» в категорию «объект – интересы государства – человек».

По подведомственности суд, куда нужно будет подавать иск, разделяется по самому истцу, а точнее по тому, кем он является – юридическим (организации и ИП) либо физическим (граждане) лицом. Первый случай предполагает обращение в арбитражный суд, так как именно в арбитраже рассматриваются споры, участниками которых являются юрлица и ИП, а также споры, сопряженные с экономической деятельностью. Подать заявление об оспаривании ненормативного акта госоргана об отказе регистрации права можно в течение девяноста дней после вынесения акта об отказе в регистрации права. Бремя доказывания в части несоответствия решения ФСГКиК об отказе регистрации права законам и несоблюдения прав этим решением (отказом в регистрации права) и порождения помех предпринимательству возлагается на заявителя, сторона ответчика должна доказать, что отказ в регистрации права вполне правомерен.

Физлицам обращаться нужно в суд общей юрисдикции (здесь – в районный). Заявление об отказе в регистрации права будет рассматриваться в порядке административного судопроизводства. Исковое требование должно звучать как «о признании незаконным отказа в регистрации права». Иск об отказе в регистрации права, опять же, подается в течение девяноста дней после того, как административный истец узнал/должен был узнать о том, что нарушаются его права. Заявление здесь принимается при любых обстоятельствах, даже если срок его направления был пропущен. Причины пропуска выясняются судьей непосредственно в ходе судебного заседания, если они были достаточно вескими – срок будет восстановлен, то бишь истец доказывает не только неправомерность отказа в регистрации права, но и то, что он вовремя подал заявление. Далее судья рассмотрит все представленные доказательства и обстоятельства дела и примет решение, которым иск может быть удовлетворен целиком либо частично или не удовлетворен.

В заявлении, подаваемом в суд, в обязательном порядке должно значиться:

• наименование судебного органа, куда оно будет направлено, а также ФИО должностного лица/название органа, который будет ответчиком
• аргументированные обоснования того, что решение об отказе регистрации права было неправомерным
• описание сути дела
• собственно сформулированное требование к ответчику
• список всех документов, которые прилагаются к заявлению и с ним передаются в суд (само решение ФСГКиК об отказе в регистрации права должно непременно фигурировать в списке, ибо оно наглядно подтверждает правоту заявителя).

Борьба с госорганами и их должностными лицами во всякое время была довольно сложным и трудоемким делом (особенно обжалование отказа в регистрации права), поэтому всегда в подобных случаях следует обращаться к юристам за юридической консультацией, так как они смогут оценить ситуацию не с житейской точки зрения, а с профессиональной. Квалифицированные юристы, обладая необходимыми знаниями в области юриспруденции и законодательства о праве собственности и иных вещных правах на недвижимое имущество, посоветуют, стоит ли вообще обращаться в суд, а ежели стоит, то окажут помощь при написании искового заявления об оспаривании отказа регистрации права, подскажут, какие документы следует приложить к этому заявлению, разработают тактику поведения, необходимую для успешного завершения дела и признания отказа в регистрации права неправомерным, а также могут стать представителем непосредственно в судебном заседании по доверенности.

Рекомендуемые страницы

• Жилищный спор Читать ещё
• Взыскание долга по договору аренды Читать ещё
• Прописка мужа по адресу Читать ещё

Заказать звонок